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Nebenkostenabrechnung – worauf muss ich achten?

Viele Mieter bekommen in diesen Tagen ihre Nebenkostenabrechnungen. Es lohnt sich, sich diese genau anzuschauen, so der Mieterschutzbund. Jede zweite Abrechnung sei nämlich falsch. Dies muss allerdings keine böse Absicht sein.

Achten Sie darauf, ob die Abrechnung deutlich ausfällt als im Jahr zuvor. Häufig  hat der Vermieter dann Positionen abgerechnet, die wir der Mieter gar nicht bezahlen muss – zum Beispiel Gebühren für die Verwaltung des Gebäudes und Reparaturen. Anders sieht es bei der Instandhaltung aus. Wird die Heizung gewartet, darf der Vermieter die Kosten auf die Mieter umlegen – ist die Heizung kaputt und muss repariert werden, darf er es nicht. Wichtig: Nur was im Mietvertrag vereinbart ist, muss auch gezahlt werden.

Nebenkosten sind laut Definition alle Kosten, die dem Vermieter für die Pflege und Wartung eines Hauses oder einer Wohnung anfallen und die nicht von der Miete erfasst werden. Dazu gehören auch die Kosten, die durch das Grundstück entstehen. Man unterscheidet zwischen warmen und kalten Betriebskosten. Die warmen Betriebskosten umfassen alle Kosten, die für Heizung und Warmwasseraufbereitung anfallen. Alle anderen Aufwendungen werden unter den kalten Betriebskosten zusammengefasst. Abgerechnet werden dürfen vom Vermieter nur laufende Kosten. Einmalige Kosten, wie sie etwa durch bestimmte Reparaturen entstehen, dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung sollte auf jeden Fall genaue Angaben über Adressat und Empfänger enthalten: Name und Anschrift des Vermieters und des Mieters müssen genannt sein. Weiterhin muss der genaue Abrechnungszeitraum erwähnt werden. Bei einer jährlichen Abrechnung wäre dies beispielsweise vom 01. Januar bis zum 31. Dezember. Zudem ist die Erklärung des Verteilerschlüssels vorgeschrieben, der Auskunft darüber gibt, wiedie einzelnen Posten auf die Mieter umgelegt werden.

Die anfallenden Gesamtkosten müssen ebenfalls aufgeführt werden. Diese werden nach den verschiedenen Betriebskostenarten aufgeteilt. Des Weiteren muss aus der Abrechnung ersichtlich sein, welchen Anteil der Mieter an den Gesamtkosten zu tragen hat. Dieser Anteil wird dann mit der geleisteten Vorauszahlung verrechnet, welche ebenfalls aufgeführt sein müssen.

Die angeführten kalten Betriebskosten müssen bestimmten Nebenkostenarten zugeordnet werden:

  • Stromkosten, zum Beispiel für die Hausbeleuchtung
  • Kosten für die Schornsteinreinigung
  • Versicherungskosten, etwa für eine Gebäudeversicherung
  • Kosten für den Hauswart
  • Kosten für die Bereitstellung einer Hausantenne oder eines Kabelanschlusses
  • Kosten für Gemeinschafts-Wascheinrichtungen
  • Grundsteuer
  • Kosten für Wasserversorgung
  • Kosten für Entwässerung
  • Kosten für Betrieb und Wartung des Aufzugs
  • Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Kosten für Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Kosten für Gartenpflege
  • Sonstige Betriebskosten, die im Mietvertrag aufgeschlüsselt sein müssen.

Hinzu kommen gegebenenfalls noch die warmen Betriebskosten. Werden mehrere Wohnungen von einer Heizungsanlage versorgt, muss der Vermieter diese einzeln abrechnen. Ausschlaggebend ist dabei, wie viel Heizmaterial  die einzelnen Parteien tatsächlich verbrauchen. Eine Pauschalabrechnung ist nicht zulässig. Auch ist der Vermieter verpflichtet, Erfassungsgeräte (Gas- und Wasserzähler) anzubringen. Spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums müssen die Mieter die Abrechnung im Briefkasten haben. Geht die Abrechnung später ein, müssen Sie Nachforderungen nicht mehr zahlen. Ergibt die Nebenkostenabrechnung, dass der Mieter eine Rückzahlung erhält, hat eine Verspätung darauf keinen Einfluss. Der Mieter bekommt auf jeden Fall sein zu viel gezahltes Geld zurück.

Jeder Mieter hat das Recht, seine Nebenkosten auf Richtigkeit zu prüfen. Dazu darf er auch die Abrechnungsunterlagen des Vermieters einsehen. Rechnet der Vermieter die Kosten nicht ordnungsgemäß ab, darf der Mieter auch die Zahlung verweigern. Vorher sollte man sich allerdings beraten lassen – zum Beispiel direkt hier mit dem kostenlosen Erstcheck!

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